Toelichting op de balans

Onderhanden werk

Het saldo onderhanden werk betreft de saldi van de lopende grondexploitaties. Jaarlijks wordt het verschil tussen de lasten en baten aan het onderhanden werk toegevoegd of onttrokken. Jaarlijks wordt op grond van de verplichting uit de BBV bezien of er tussentijds een resultaat moet worden genomen.

Alle grondexploitaties zijn afzonderlijk door de raad vastgesteld. Per balansdatum is er een creditpositie, indien op dat moment meer inkomsten dan uitgaven zijn gerealiseerd en een debetpositie indien er meer uitgaven dan inkomsten zijn gerealiseerd. Conform het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) voorschriften wordt voor verlieslatende projecten een voorziening gevormd en indien per balansdatum meer uitgaven dan inkomsten zijn gerealiseerd, wordt dát deel van de voorziening ingezet om de waarde op de balans nihil te presenteren. De som van alle deelprojecten zoals hiervoor benoemd, vormen het totaalsaldo van het onderhanden werk aan de activazijde van de balans. In het geval dat het saldo van de positieve grondexploitaties per balansdatum groter is dan het saldo van de verlieslatende grondexploitaties (rekening houdend met het aanwenden van de voorziening), kan daardoor de uitkomst van de post onderhanden werk een creditpositie op de balans geven.

De mutaties per complex zijn opgenomen in onderstaande tabel. We zien hier de geactiveerde vermeerderingen en verminderingen Leidsche Rijn, Stationsgebied en de binnenstedelijke complexen.

Beurskwartier

Aan de kostenkant staat 4,3 miljoen euro geraamd in de grondexploitatie Beurskwartier die nu onvoldoende getoetst kan worden. Dit wordt veroorzaakt doordat de uitgangspunten van een aantal civieltechnische ingrepen nog niet verder definieerbaar zijn als gevolg van de fase waar de grondexploitatie zich op dit moment in bevindt. Daarmee is de omvang van deze ingrepen nog onvoldoende duidelijk. Wel acht de gemeente deze kosten benodigd voor de uiteindelijke realisatie van het totale plangebied van de grondexploitatie Beurskwartier.

Leidsche Rijn robuuste posten

De robuuste posten zijn ramingen (vooral van kosten) binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn, die gezien de omvang en looptijd van de grondexploitatie robuust zijn uitgewerkt.

Deze robuuste ramingen zijn als volgt verwerkt:

• de robuuste ramingen worden jaarlijks ten behoeve van de resultaatbepaling van de grondexploitatie Leidsche Rijn bij de jaarrekening buiten beschouwing gelaten. Op basis van het actuele POC percentage wordt het bedrag aan robuuste ramingen in de reserve grondexploitaties gestort;
• de robuuste ramingen maken wel onderdeel uit van het MPR waarmee de raad zicht en grip houdt over het totaal aan ramingen binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn;
• op het moment dat de budgetten vallend onder de robuuste ramingen minder robuust zijn wordt de inzet van deze budgetten voor Leidsche Rijn aan de raad voorgelegd: Tot dat moment zijn de ramingen onderdeel van de reserve grondexploitaties gelabeld aan de grondexploitatie Leidsche Rijn.

In de Peilstok 2023 (onderdeel van de Tweede bestuursrapportage 2023) is inzicht gegeven in de robuuste ramingen als onderdeel van de geraamde lasten 2023. Bij de actualisatie van de grondexploitatie Leidsche Rijn is een bijgewerkt overzicht opgesteld van de robuuste posten. Op basis van deze actualisatie én het actuele POC-percentage is het gestorte bedrag in de reserve grondexploitaties verhoogd met 0,113 miljoen euro. Dit bedrag is verrekend met de storting onderhanden werk. De robuuste ramingen zijn daarmee verhoogd van 107,8 miljoen euro naar 107,9 miljoen euro.

Daarnaast is volgens de POC-methode van het BBV in 2023 winst genomen op de volgende grondexploitatieprojecten.

Toelichting boekjaar 2023

Verwachte exploitatieresultaten Leidsche Rijn, Stationsgebied en binnenstedelijke complexen
(op basis van eindwaarde)

Met het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (MPSO) 2019 en het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) 2022 is voor de grondexploitaties Leidsche Rijn en BEFU door de gemeenteraad ingestemd met een looptijd van de grondexploitatie tot respectievelijk 2039 en 2036.
In het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) 2024 zal deze looptijd voor beide grondexploitaties als uitgangspunt gehandhaafd blijven. Alle overige grondexploitatieprojecten kennen een looptijd van maximaal tien jaar.

Toelichting bij totstandkoming saldi grondexploitaties

Waardering Voorzieningen
De voorzieningen zijn gebaseerd op de bepaling van de nominale waarde van de grondexploitatieprojecten met een negatief saldo.

Algemeen
Het nog te realiseren deel van de grondexploitaties wordt doorgerekend op netto contante waarde (ncw) prijspeil 2024 en toegelicht op eindwaarde De doorrekeningen zijn gebaseerd op basis van aanwezige contractposities en indien die ontbreken op aannames. Hieronder geven wij een toelichting bij de belangrijkste kosten- en opbrengstenparameters en de hierbij gehanteerde uitgangspunten. In 2024 zijn de parameters gewijzigd ten opzichte van de vorige actualisatie, de wijzigingen worden toegelicht in het MPR 2024.

Rente
Aan de voorraad onderhanden werk wordt jaarlijks rente toegerekend. Voor 2023 bedroeg het percentage berekend volgens BBV-voorschriften 1,44%.

Indexering kosten
De indexatie van de kosten is voor 2024 op 3% vastgesteld. Voor de daaropvolgende jaren is de indexatie vastgesteld op 2%. Naar verwachting kan met deze indexering de stijging van de bouwkosten voldoende worden opgevangen, dit mede vanwege huidige contractposities – aanbestedingen.

Indexering opbrengsten
Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks geïndexeerd. De indexering van de opbrengsten bedraagt 0% in 2024, met uitzondering van vrije-sector woningen:  deze worden in 2024 met 1% geïndexeerd. Voor de daaropvolgende negen jaar bedraagt de indexering 1% voor alle opbrengsten. Na tien jaar worden opbrengsten niet meer geïndexeerd. Het kantoor- en bedrijvenprogramma, horeca en retail worden niet geïndexeerd. De grondexploitaties Leidsche Rijn en BEFU kennen een resterende looptijd langer dan tien jaar.

Fasering woningbouw-, bedrijventerrein- en kantorenprogramma
Voor zowel de programmering van de woningbouw als voor bedrijventerrein geldt, dat op basis van marktontwikkelingen, de programmering stedelijk wordt afgestemd. Na stedelijke afstemming wordt de fasering opgenomen in de grondexploitatie. Herijking van de programmering is een jaarlijks stedelijk proces dat voorafgaand aan de actualisatie van de grondexploitatie wordt uitgevoerd.
Voor kantoorprogrammering geldt naast bovenstaand proces aanvullend nog provinciale afstemming.

Grondprijzen
In de grondexploitatie wordt de grondprijs die volgt uit een contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt de bandbreedte van de grondprijzenbrief 2024 aangehouden. In de afgelopen drie jaar zijn alle uitgiften minimaal binnen de bandbreedte van de grondprijzenbrief gerealiseerd.

Plan- en VAT-kosten
Per grondexploitatieproject is een raming aanwezig waarin per eventueel deelproject en per projectfase de plan- en VAT-kosten zijn begroot. De plan- en VAT-kosten zijn voor alle grondexploitatieprojecten tot einde werk begroot.

Ramingen BRM (kosten bouwrijp maken) en WRM (kosten woonrijp maken)
In de grondexploitatie worden de budgetten voor BRM en WRM conform contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt een realistische raming, mede gebaseerd op meest recente aanbestedingsresultaten, opgenomen.

Vennootschapsbelasting positie grondexploitatieprojecten gemeente Utrecht
Per 1 januari 2016 is de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting.
In het Coalitieakkoord van 2022 is met betrekking tot het grondbeleid besloten om binnen gebiedsontwikkelingen een stevigere rol te pakken om de maatschappelijke doelen van de coalitie te kunnen realiseren. In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt actief grondbeleid en strategische grondposities ingezet waar dit een toegevoegde waarde heeft, mits de risico’s zijn gewaarborgd. Het kiezen voor een actievere rol vertaalt zich door in een toenemend aantal grondexploitaties. Het totaal van de momenteel lopende grondexploitaties is fiscaal verlieslatend. Daarmee is aan een eerste vereiste van ondernemerschap, namelijk winstgevendheid, al niet voldaan. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt dan ook geen rekening gehouden met Vpb-druk op de grondexploitaties.

Risicomanagement en weerstandsvermogen
Conform de door de raad vastgestelde nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen worden de risicoanalyses voor de gemeentelijke grondexploitaties twee keer per jaar geactualiseerd (bij de Jaarstukken en bij de Programmabegroting). Het weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied is onderdeel van het gemeentebrede weerstandsvermogen. Voor het opvangen van de risico’s grondexploitatie Leidsche Rijn en de binnenstedelijke grondexploitaties is op basis van het actuele financiële beeld geen gemeentebreed weerstandsvermogen nodig. Deze risico’s kunnen worden opgevangen binnen de Reserve Grondexploitatie. In het MPR wordt het financiële beeld van alle grondexploitaties binnen de gemeente Utrecht toegelicht, evenals bijbehorende risico’s, scenario’s en beheersmaatregelen.